Yönetici seçimi ne zaman zorunlu, kimler yönetici olabilir, karar nasıl alınır? Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde adım adım yönetici seçimi rehberi.
Bir apartmanın ya da sitenin düzenli işlemesi, büyük ölçüde iyi bir yöneticiye bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin ne zaman zorunlu olduğunu, kimlerin yönetici olabileceğini ve nasıl seçileceğini ayrıntılı biçimde düzenler. Bu yazıda yönetici seçimini adım adım ele alıyoruz.
Yönetici seçmek ne zaman zorunlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
Daha küçük yapılarda yönetici seçmek zorunlu değildir; ancak kat malikleri kurulu dilerse bu yapılarda da yönetici seçebilir. Yönetici seçilmeyen küçük yapılarda yönetim, kat malikleri kurulunun kararlarıyla yürütülür.
Kimler yönetici olabilir?
Kanun, yöneticinin kimlerden seçilebileceği konusunda geniş bir serbestlik tanır. Yönetici:
- Kat maliklerinin kendi aralarından,
- Kat malikleri dışından bir veya birkaç gerçek kişiden,
- Ya da bir tüzel kişiden, yani profesyonel bir yönetim şirketinden
seçilebilir. Yönetimin dışarıdan bir şirkete verilmesi, özellikle büyük sitelerde ve kat maliklerinin gönüllü yöneticilik için zaman ayıramadığı yapılarda giderek yaygınlaşmaktadır.
Yönetici nasıl seçilir?
Yönetici, kat malikleri kurulunda seçilir. Kanuna göre kurul, yöneticiyi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atar. Yani hem kat maliklerinin sayı olarak yarısından fazlasının hem de toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olanların oyu gerekir.
Adım adım süreç şöyle işler:
- Toplantı çağrısı yapılır. Kat malikleri kurulu toplantısı, gündemi de belirtilerek kat maliklerine yazılı olarak duyurulur. Gündeme yönetici seçimi açıkça yazılmalıdır.
- Adaylar ve teklifler sunulur. Profesyonel yönetim şirketi seçilecekse, hizmet kapsamı ve ücret teklifleri toplantıdan önce kat maliklerine iletilir.
- Oylama yapılır. Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanırsa yönetici seçilmiş olur.
- Karar deftere yazılır. Alınan karar, toplantıya katılanlarca imzalanarak karar defterine işlenir.
- Sözleşme imzalanır. Profesyonel yönetici ile görev tanımını, raporlama düzenini ve ücreti içeren bir hizmet sözleşmesi yapılır.
Kurul karar alamazsa ne olur?
Kat malikleri kurulu yönetici seçiminde gerekli çoğunluğu sağlayamazsa, Kanun bir çıkış yolu öngörür: Kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici, sulh hukuk hakimi tarafından atanabilir. Bu yol, özellikle uzun süre yöneticisiz kalan ve sorunları biriken yapılarda başvurulan bir çözümdür.
Yöneticinin başlıca görevleri
Seçilen yönetici, Kanun ve yönetim planı çerçevesinde geniş bir sorumluluk üstlenir. Başlıcaları:
- İşletme projesini hazırlamak: Kanunun 37. maddesi uyarınca bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren projeyi hazırlamak ve kat maliklerine tebliğ etmek.
- Defterleri tutmak: Kanunun 38. maddesi uyarınca karar defteri ve işletme defterini düzenli olarak tutmak, gelir ve giderleri belgelere dayandırmak.
- Ortak giderleri tahsil etmek: Aidatları toplamak, ödenmeyen borçları takip etmek ve gerektiğinde yasal yollara başvurmak.
- Ortak yerlerin bakım ve korunmasını sağlamak: Ana yapının ve ortak tesislerin bakımını, onarımını ve sigortasını yaptırmak.
- Kurul kararlarını uygulamak: Kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirmek ve kurala aykırı davranışları kayda geçirmek.
Yönetici değiştirilebilir mi?
Evet. Yönetici, seçildiği usule uyularak, yani yine kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak bir kararla her zaman değiştirilebilir. Devir sırasında defterlerin, sözleşmelerin, banka hesap bilgilerinin ve borç listesinin eksiksiz teslim alınması, yeni yönetimin sağlıklı başlaması için kritik önemdedir.
Profesyonel yönetici seçerken nelere dikkat edilmeli?
- Raporlama düzeni: Gelir-gider raporları hangi sıklıkta ve hangi formatta paylaşılacak?
- Ulaşılabilirlik: Acil durumlar için 7/24 ulaşılabilecek bir hat var mı?
- Yerel tecrübe: Şirket, yapınızın bulunduğu bölgeyi ve buradaki tedarikçileri tanıyor mu?
- Sözleşmenin açıklığı: Hizmet kapsamı, ücret ve fesih koşulları yazılı ve net mi?
- Kayıt düzeni: Defterler ve belgeler, ileride başka bir yöneticiye devredilebilecek şekilde tutuluyor mu?
Yapınız için yönetici seçimi sürecine ve kat malikleri kurulu hazırlığına destek almak isterseniz Hukuki Danışmanlık ve Genel Kurul Organizasyonu hizmetimizi inceleyebilir ya da teklif formunu doldurabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yapınıza özgü durumlar için yönetim planınızın ve güncel mevzuatın incelenmesi gerekir.
