Aidat tutarı nereden çıkar? İşletme projesinin hazırlanması, giderlerin arsa payına göre paylaştırılması, eşit bölünen kalemler ve gecikme tazminatı.
"Aidat neden bu kadar?" sorusu, hemen her kat malikleri toplantısında gündeme gelir. Oysa aidat, yöneticinin keyfine göre belirlenen bir tutar değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatın nasıl hesaplanacağını, nasıl paylaştırılacağını ve ödenmediğinde ne olacağını açıkça düzenler.
Bu yazıda aidatın doğduğu yerden, yani işletme projesinden başlayarak aylık tutara kadar olan süreci adım adım anlatıyoruz.
Aidatın kaynağı: işletme projesi
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre yönetici, bir yıllık tahmini gelir ve gider miktarlarını ve kat maliklerinin bu giderlere katılma paylarını gösteren bir işletme projesi hazırlar.
İşletme projesinde tipik olarak şu kalemler yer alır:
- Personel giderleri (kapıcı, güvenlik, bahçıvan, temizlik personeli)
- Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz giderleri
- Asansör, hidrofor, jeneratör gibi ekipmanların bakım sözleşmeleri
- Temizlik ve peyzaj hizmetleri
- Bina sigortası
- Yönetim hizmet bedeli
- Küçük onarımlar için ayrılan pay
Bu kalemlerin toplamı, yıllık gider bütçesini oluşturur. Bütçe on iki aya bölünerek aylık avans tutarı, yani halk arasında bilinen adıyla aidat ortaya çıkar.
Proje nasıl kesinleşir?
İşletme projesi kat malikleri kuruluna sunulur. Kanuna göre proje, kat maliklerine tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, kat malikleri hakkında ilamsız icraya konulabilen bir belge niteliği kazanır.
Bu nedenle işletme projesinin dikkatle ve gerçekçi verilere dayanarak hazırlanması önemlidir. Geçmiş yılların faturaları, yürürlükteki sözleşmeler ve beklenen fiyat artışları hesaba katılmadan hazırlanan bir proje, yıl içinde ek toplama ihtiyacı doğurur.
Giderler nasıl paylaştırılır?
Kanunun 20. maddesi, paylaştırmanın temel kuralını koyar: Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa ortak giderler, kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır. Yani arsa payı büyük olan bağımsız bölüm, giderlere de daha fazla katılır.
Bu kuralın önemli bir istisnası vardır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri arsa payına göre değil, bağımsız bölümler arasında eşit olarak paylaştırılır.
Yönetim planı ise bu kuralların dışında bir paylaştırma öngörebilir. Bu yüzden paylaştırma yapılmadan önce yapının yönetim planının mutlaka incelenmesi gerekir.
Daireyi kullanmamak aidattan kurtarır mı?
Hayır. Kanun, kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmamasının ya da ortak yerlerden faydalanmamasının, onu gider payını ödemekten kurtarmayacağını açıkça belirtir. Bu kural yazlık sitelerde yılın büyük kısmında boş kalan daireler için de geçerlidir.
Kiracı varsa kim öder?
Ortak giderlerden asıl sorumlu kat malikidir. Bununla birlikte Kanunun 22. maddesi uyarınca kiracılar da gider ve avans payından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu sorumluluğu, ödemesi gereken kira bedeliyle sınırlıdır.
Uygulamada aidat çoğu zaman kiracıdan tahsil edilir; ancak ödenmeyen borçlar için muhatap sonuçta kat malikidir.
Aidat ödenmezse ne olur?
Kanunun 20. maddesine göre gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
İyi işleyen bir yönetimde süreç şöyle ilerler:
- Vade tarihinden sonra yazılı ya da dijital hatırlatma yapılır.
- Borç birikmeye devam ederse kat malikine borç dökümü iletilir.
- Sonuç alınamazsa yönetici, kesinleşmiş işletme projesine dayanarak yasal takip başlatabilir.
Bu sürecin herkese aynı takvimle ve aynı dille uygulanması, tahsilat sorununun komşuluk ilişkilerine yansımasını önler.
Aidat yıl içinde değişebilir mi?
İşletme projesi bir yıllık tahmindir. Yıl içinde beklenmeyen büyük bir onarım ya da ciddi bir fiyat artışı olduğunda, kat malikleri kurulu kararıyla ek bütçe yapılabilir. Şeffaf bir aylık raporlama, bu tür ihtiyaçların erkenden görülmesini ve kat maliklerinin sürprizle karşılaşmamasını sağlar.
Özetle
- Aidat, yöneticinin hazırladığı işletme projesinden doğar.
- Proje tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
- Giderler kural olarak arsa payına göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit paylaştırılır.
- Daireyi kullanmamak aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
- Geciken ödemeler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.
Yapınızın işletme projesini birlikte hazırlamak ya da mevcut aidat düzeninizi gözden geçirmek isterseniz Mali Yönetim ve Aidat Takibi hizmetimizi inceleyebilirsiniz.
